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中華人民共和國國家標準房產測量規范
中華人民共和國國家標準房產測量規范
GB/T 17986.1—2000 
第1單元:房產測量規定
  前 言
    本標準是在國家測繪局1991年5月發布的《房產測量規范》的基礎上,結合近期科技的發展和生產的需求并參照國內外有關標準和規定制定的。
    GB/T17986在《房產測量規范》的總標題下,包括以下兩個單元:《第l單元:房產測量規定》;《第2單元:房產圖圖式》。
    本標準的附錄A是標準的附錄;附錄B是提示的附錄。
    本標準由建設部和國家測繪局提出。
    本標準由建設部和國家測繪局歸口管理。
    本標準由國家測繪局測繪標準化研究所、南京市房屋產權監理處、建設部住宅與房地產業司、國家測繪局國土測繪司、廣州市房地產測繪所、西安市房地產管理局產權產籍處等單位負責起草。
    本標準主要起草人:呂永江、華如宏、唐國芳、劉大可、黃保華、岳答孝、孟娟。

    房產調查
    房產要素測量
    房產面積測算
    (附錄B) 成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

    5 房產調查
    5.1一般規定
    5.1.1 房產調查的內容
    房產調查,分房屋用地調查和,包括對每個權屬單元的位置、權界、權屬、數量和利用狀況待基本情況,以及地理名稱和行政境界的調查。
    5.1.2房產調查表
    房產調查應利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片,以及有關產籍等資料,按附錄A中的A1、A2規定的“房屋調查表”和“房屋用地調查表”以丘和幢為單位逐項實地進行調查。
    5.2 房產單元的分類
    5.2.1 房屋用地的調查與測繪單元
    房屋用地調查與測繪以丘為單元分戶進行。
    5.2.2 房屋的調查與測繪單元
    房屋調查與測繪以幢為單元分戶進行。
    5.3 丘與丘號
    5.3.1 丘的定義
    丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘,一個地塊屬于幾個產權單元時稱組合丘。
    5.3.2 丘的劃分
    有固定界標的按固定界標劃分、沒有固定界標的按自然界線劃分。
    5.3.3 丘的編號
    5.3.3.1 丘的編號按市、市轄區(縣)、房產區、房產分區、丘五級編號。
    5.3.3.2 房產區是以市行政建制區的街道辦事處或鎮(鄉)的行政轄區,或房地產管理劃分的區域為基礎劃定,根據實際情況和需要,可以將房產區再劃分為若干個房產分區。
    5.3.3.3 丘以房產分區為單元劃分。
    5.3.3.4 編號方法:市、市轄區(縣)的代碼采用GB/T 2260規定的代碼。
    房產區和房產分區均以兩位自然數字從01至99依序編列; 當未劃分房產分區時,相應的房產分區編號用"01"表示。
    丘的編號以房產分區為編號區,采用4位自然數字從0001至9999編列;以后新增丘接原編號順序連續編立。
    丘的編號格式如下:
    市代碼+市轄區(縣)代碼+房產區代碼+房產分區代碼+丘號
    (2位)     (2位)         (2)位     (2)位       (4位)
    丘的編號從北至南,從西至東以反S形順序編列。
    5.4 幢與幢號
    5.4.1 幢的定義
    幢是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。
    5.4.2 幢號的編立
    幢號以丘為單位,自進大門起,從左到右,從前到后,用數字1、2……順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線內的左下角,并加括號表示。
    5.4.3 房產權號
    在他人用地范圍內所建的房屋,應在幢號后面加編房產權號,房產權號用標識符A表示。
    5.4.4 房屋共有權號
    多戶共有的房屋,在幢號后面加編共有權號,共有權號用標識符B表示。
    5.5 房屋用地調查
    5.5.1 房屋用地調查的內容
    房屋用地調查的內容包括用地座落、產權性質、等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質、使用權來源、四至、界標、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況,以及繪制用地范圍略圖。
    5.5.2 房屋用地座落
    房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷時,應加注附近主要街道名稱;缺門牌號時,應借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位;房屋用地座落在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時,應全部注明。
    5.5.3 房屋用地的產權性質
    房屋用地的產權性質按國有、集體兩類填寫。集體所有的還應注明土地所有單位的全稱。
    5.5.4 房屋用地的等級
    房屋用地的等級按照當地有關部門制定的土地等級標準執行。
    5.5.5 房屋用地的稅費
    房屋用地的稅費是指房屋用地的使用人每年向相關部門繳納的費用,以年度繳納金額為準。
    5.5.6 房屋用地的使用權主
    房屋用地的使用權主是指房屋用地的產權主的姓名或單位名稱。
    5.5.7 房屋用地的使用人
    房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或單位名稱。
    5.5.8 用地來源
    房屋用地來源是指取得土地使用權的時間和方式,如轉讓、出讓、征用、劃撥等。
    5.5.9 用地四至
    用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況,一般按東、南、西、北方向注明鄰接丘號或街道名稱。
    5.5.10 用地范圍的界標
    用地范圍的界標是指用地界線上的各種標志,包括道路、河流等自然界線;房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護物體,以及界碑、界樁等埋石標志。
    5.5.11 用地用途分類
    用地用途分類按附錄A中的A3執行。
    5.5.12 用地略圖
    用地略圖是以用地單元為單位繪制的略圖,表示房屋用地位置、四至關系、用地界線、共用院落的界線,以及界標類別和歸屬,并注記房屋用地界線邊長。
    房屋用地界線是指房屋用地范圍的界線。包括共用院落的界線,由產權人(用地人)指界與鄰戶認證來確定。提供不出證據或有爭議的應根據實際使用范圍標出爭議部位,按未定界處理。
    5.6 房屋調查
    5.6.1 房屋調查的內容
    房屋調查內容包括房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況,以及繪制房屋權界線示意圖。
    5.6.2 房屋的座落
    房屋的座落按5.5.2要求調查。
    5.6.3 房屋產權人
    5.6.3.1 私人所有的房屋,一般按照產權證件上的姓名。產權人已死亡的,應注明代理人的姓名;產權是共有的,應注明全體共有人姓名。
    5.6.3.2 單位所有的房屋,應注明單位的全稱。兩個以上單位共有的,應注明全體共有單位名稱。
    5.6.3.3 房地產管理部門直接管理的房屋,包括公產、代管產、托管產、撥用產等四種產別。公產應注明房地產管理部門的全稱。代管產應注明代管及原產權人姓名。托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱。撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。
    5.6.4 房屋產別
    房屋產別是指根據產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記,具體分類標準按附錄A中的A4執行。
    5.6.5 房屋產權來源
    房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式,如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。
    產權來源有兩種以上的,應全部注明。
    5.6.6 房屋總層數與所在層次
    5.6.6.1 房屋層數是指房屋的自然層數,一般按室內地坪±0以上計算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內層高在2.20m以上的,計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。
    假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
    5.6.6.2 所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。
    5.6.7 房屋建筑結構
    房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別,具體分類標準按附錄A中的A5執行。
    5.6.8 房屋建成年份
    房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建韻,應以翻建竣工年份為準。
    一幢房屋有兩種以上建成年份,應分別注明。
    5.6.9 房屋用途
    房屋用途是指房屋的實際用途。具體分類標準按附錄A中的A6執行。
    一幢房屋有兩種以上用途,應分5,j調查注明。
    5.6.10 房屋墻體歸屬
    房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬,分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類。
    5.6.11 房屋產權的附加說明
    在調查中對產權不清或有爭議的,以及設有典當權、抵押權等他項權利的,應作出記錄。
    5.6.12 房屋權界線示意圖
    房屋權界線示意圖是以權屬單元為單位繪制的略圖,表示房屋及其相關位置、權界線、共有共用房屋權界線,以及與鄰戶相連墻體的歸屬,并注記房屋邊長。對有爭議的權界線應標注部位。
    房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線,包括共有共用房屋的權界線,以產權人的指界與鄰戶認證來確定,對有爭議的權界線,應作相應記錄。
    5.7 行政境界與地理名稱調查
    5.7.1 行政境界調查
    行政境界調查,應依照各級人民政府規定的行政境界位置,調查區、縣和鎮以上的行政區劃范圍,并標繪在圖上。街道或鄉的行政區劃,可根據需要調繪。
    5.7.2 地理名稱調查
    5.7.2.1 地理名稱調查(以下簡稱地名調查)包括居民點、道路、河流、廣場等自然名稱。
    5.7.2.2 自然名稱應根據各地人民政府地名管理機構公布的標準名或公安機關編定的地名進行。凡在測區范圍內的所有地名及重要的名勝古跡,均應調查。
    5.7.3 行政機構名稱調注
    行政機構名稱只對鎮以上行政機構進行調查。
    5.7.4 企事業單位名稱的調注
    應調查實際使用該房屋及其用地的企事業單位的全稱。

    6 房產要素測量
    6.1 房產要素測量的主要內容
    6.1.1 界址測量
    6.1.1.1 界址點的編號,以高斯投影的一個整公里格網為編號區,每個編號區的代碼以該公里格網西南角的橫縱坐標公里值表示。點的編號在一個編號區內從1~9999連續順編。點的完整編號由編號區代碼、點的類別代碼、點號三部分組成,編號形式如下:
      編號區代碼     類別代碼     點的編號
        (9位)         (1位)         (5位)
    * * * * * * * *     *         * * * * * *
    編號區代碼由9位數組成,第1、第2位數為高斯坐標投影帶的帶號或代號,第3位數為橫坐標的百公里數,第4、第5位數為縱坐標的千公里和百公里數,第6、第7位和第8、第9位數分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數。
    類別代碼用1位數表示,其中:3表示界址點。
    點的編號用5位數表示,從1—99999連續順編。
    6.1.1.2 界址點測量從鄰近基本控制點或高級界址點起算,以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定,也可在全野外數據采集時和其他房地產要素同時測定。
    6.1.1.3 丘界線測量,需要測定丘界線邊長時,用預檢過的鋼尺丈量其邊長,丘界線丈量精度應符合本規范規定,也可由相鄰界址點的解析坐標計算丘界線長度。對不規則的弧形丘界線,可按折線分段丈量。測量結果應標示在分丘圖上。供計算丘面積及復丈檢測之依據。
    6.1.1.4 界標地物測量,應根據設立的界標類別、權屬界址位置(內、中、外)選用各種測量方法測定,其測量精度應符合本規范規定,測量結果應標示在分丘圖上。
    界標與鄰近較永久性的地物宜進行聯測。
    6.1.2 境界測量
    行政境界測量,包括國界線以及國內各級行政區劃界。測繪國界時,應根據邊界條約或有關邊界的正式文件精確測定,國界線上的界樁點應按坐標值展繪,注出編號,并盡量注出高程。國內各級行政區劃界應根據勘界協議、有關文件準確測繪,各級行政區劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。
    6.1.3 房屋及其附屬設施測量
    6.1.3.1 房屋應逐幢測繪,不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋應分別測量,獨立成幢房屋,以房屋四面墻體外側為界測量;毗連房屋四面墻體,在房屋所有人指界下,區分自有、共有或借墻,以墻體所有權范圍為界測量。每幢房屋除按本規范要求的精度測定其平面位置外,應分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上墻角為準;測繪房屋以外墻水平投影為準。
    6.1.3.2 房屋附屬設施測量,柱廊以柱外圍為準;檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準;門廊以柱或圍護物外圍為準,獨立柱的門廊以頂蓋投影為準;挑廊以外輪廓投影為準。陽臺以底板投影為準;門墩以墩外圍為準;門頂以頂蓋投影為準;室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。
    6.1.3.3 房角點測量,指對建筑物角點測量,其點的編號方法除點的類別代碼外,其余均與界址點相同,房角點的類別代碼為4。
房角點測量不要求在墻角上都設置標志,可以房屋外墻勒腳以上(100±20)cm處墻角為測點,房角點測量二般采用極坐標法、正交法測量。對正規的矩形建筑物,可直接測定三個房角點坐標,另一個房角點的坐標可通過計算求出。
    6.1.3.4 其他建筑物,構筑物測量是指不屬于房屋,不計算房屋建筑面積的獨立地物以及工礦專用或公用的貯水池、油庫、地下人防干支線等。
    獨立地物的測量,應根據地物的幾何圖形測定其定位點。亭以柱外圍為準;塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準;水井以中心為準。構筑物按需要測量。
    共有部位測量前,須對共有部位認定,認定時可參照購房協議、房屋買賣合同中設定的共有部位,經實地調查后予以確認。
    6.1.4 陸地交通、水域測量
    6.1.4.1 陸地交通測量是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外緣為準;道路以路緣為準;橋梁以橋頭和橋身外圍為準測量。
    6.1.4.2 水域測量是指河流、湖泊、水庫、溝渠、水塘測量。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準;溝渠、池塘以坡頂為準測量。
    6.1.5 其他相關地物測量
    其他相關地物是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑以及地下構筑物等。
    消火栓、碑不測其外圍輪廓,以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出,取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測繪,內加簡注。地下鐵道、過街地道等不測出其地下物的位置,只表示出入口位置。
    6.2 野外解析法測量
    6.2.1 極坐標法測量
    6.2.1.1 采用極坐標法時,由平面控制點或自由設站的測量站點,通過測量方向和距離,來測定目標點的位置。
    6.2.1.2 界址點的坐標一般應有兩個不同測站點測定的結果,取兩成果的中數作為該點的最后結果。
    6.2.1.3 對間距很短的相鄰界址點應由同一條線路的控制點進行測量。
    6.2.1.4 可增設輔助房產控制點,補充現有控制點的不足;輔助房產控制點參照三級房產平面控制點的有關規定執行,但可以不埋設永久性的固定標志。
    6.2.1.5 極坐標法測量可用全站型電子速測儀,也可用經緯儀配以光電測距儀或其他符合精度要求的測量設備。
    6.2.2 交法測量
    正交法又稱直角坐標法,它是借助測線和短邊支距測定目標點的方法。
    正交法使用鋼尺丈量距離配以直角棱鏡作用。支距長度不得超過50m。
    正交法測量使用的鋼尺須經檢定合格。
    6.2.3 線交會法測量
    線交會法又稱距離交會法,它是借助控制點、界址點和房角點的解析坐標值,按三邊測量定出測站點坐標,以測定目標點的方法。
    6.3 航空攝影測量
    利用航空攝影測量方法測繪1:500、1:1000房產分幅平面圖,可采用精密立體測圖儀、解析測圖儀、精密立體坐標量測儀機助涮圖和數字測圖方法。
    6.3.1 對航攝資料的基本要求按GB 6962執行。
    6.3.2 像片控制點測量
    6.3.2.1 像片控制點分為平面控制點、高程控制點和平高控制點。
    6.3.2.2 像片控制點的起算點為基本控制點
    6.3.2.3 平面控制點和平高控制點相對鄰近基本控制點的點位中誤差不超過圖上±0.1mm。高程控制點和平高控制點相對鄰近高程控制點的高程中誤差不超過± 0.1mm。
    6.3.2.4 像片控制點可以采用全野外布點法或解析空中三角測量區域乎差布點法。
    6.3.2.5 像片控制點的平面坐標,一般采用三角網、三邊網、測距導線和GPS靜態相對定位測量等方法測定。用GPS靜態相對定位方法測定時,GPS觀測應使用優于10mm+3ppm標稱精度的接收機進行。
    6.3.2.6 位于高層建筑物上的像片控制點,允許用哪方法測定平面位置的同時,同步測定擬合計算平高控制點的高程。
    6.3.2.7 內業加密點分為平面加密點、高程加密點和平高加密點。
    6.3.2.8 內業加密控制點對鄰近野外控制點的平面點位中誤差和高程中誤差不超過表11的規定。
    
    界址點和房角點如采用航測法內業加密測量時,其精度分別應符合3.2.4和3.2.5的要求。
    6.3.2.9 選用的區域網平差計算程序應能對像點坐標分別進行系統誤差的改正,相對定向限差不超過表12的規定;模型連接較差不超過表13的規定。
    
    6.3.2.10 絕對定向后基本定向點殘差、多余控制點不符值及區域網間公共點較差不超過表14的規定。
    
    6.3.2.11 加密點中誤差以全區或單個區域為單位按式(16)、式(17)進行估算:
    
    6.3.3 像片調繪與調繪志
    6.3.3.1 用航空攝影測量方法測繪房產圖,一般采用全野外像片調繪和立體測圖儀測繪的方法。當采用立體測繪儀測繪時,可以在室內用精密立體測繪儀或解析測圖儀進行地物要素的測繪,然后用所測繪的原圖到外業進行地物要素的補調或補測。要求判讀準確,描繪清楚,圖式符號運用恰當,各種注記正確無誤。
    6.3.3.2 調繪像片和航測原圖上各種要素應分紅、綠、黑三色表示。其中房產要素、房產編號和說明用紅色,水系用綠色,其他用黑色。
    6.3.3.3 像片上無影像、影像模糊和被影像或陰影遮蓋的地物,應在調繪期間進行補調或補測。
    6.3.3.4 外業直接在像片上表示某些要素有一定困難,可采用,“調繪志”方法,即在調繪片上蒙附等大的聚酯薄膜,劃出調繪面積與像片上準確套合,作業中著重對界址、權屬界線、陰影、屋檐改正等有關情況及數字,記錄在上面,表述有關地物的形狀、尺寸及其相關位置或某些說明資料,為內業提供應用。
    6.3.4 外業補測
    對像片上無影像的地物,影像模糊的地物,被陰影或樹木影像覆蓋的地物,作業期間應進行補調或補測。補調可采用以明顯地物點為起點的交會法或截距法,在像片上或調繪志上標明與明顯地物點的相關距離2~3處,取位至O.01m;補測或補調難度較大且影響精度時采用平板儀作業。對航攝后拆除的地物,則應在像片相應位置用紅色劃去,成片的應標出范圍并加文字說明。
    6.3.5 屋檐寬度測量與屋檐改正
    當屋檐寬度大于圖上0.2mm時,應在像片或采集原圖上相應位置注明實量的寬度,丈量取位至O.01m。內業立體測圖或圖形編輯時應根據實量長度對屋檐進行改正。
    6.3.6 數據采集
    6.3.6.1 利用航空攝影像片,在解析測圖儀或數字化掃描儀上采踴航測數字測圖的原理和方法獲得數字圖,以滿足房產管理的需要。
    6.3.6.2 數據采集可以選用各類解析測圖儀或精密立體測圖儀與圖形工作站聯機作業。
    6.3.6.3 解析測圖儀內定向的框標坐標量測誤差不超過± 0.005mm,個別不得超過±0.008mm,絕對定向的平面坐標誤差不超過圖上±0.3mm,個別不得超過±0.4mm;高程定向誤差不超過加密點的高程中誤差;繪圖桌定向的平面誤差不超過圖上±0.3mm。定向殘差要配賦至最小,且配賦合理。
    6.3.6.4 建立統一的符號庫和控制點文件庫。
    6.3.6.5 相鄰圖幅圖形文件必須嚴格接邊。
    6.3.6.6 數據量測主要是規定量測模型的比例尺、數據量測間距、量測元素的顏色等;量測有方向性的線狀地物符號應用符號部分落在量測方向的左側;圖像輪廓明顯清晰的房屋、圍護物等地物,按圖式要求用測標中心切準地物外輪廓和定位點、定位線,不得遺漏、變形、移位。
    6.3.6.7 房產數字圖的數據采集成果應進行檢核,在保證數據采集成果無誤的基礎上才能進行數據處理與圖形編輯。
    6.3.7 數據處理與圖形編輯
    數據處理包括數據的檢查和更新、數據的選取和運算、圖形的變換和表示等。圖形編輯包括按有關技術規定建立符號庫、規定圖形要素的層次及顏色、數字注記和文字注記應符合GB/T17996.2的規定。
    6.3.8 根據要求的文件格式建立數據文件與圖形文件。
    6.4 全野外數據采集
    6.4.1 全野外數據采集的主要內容全野外數據采集系指利用電子速測儀和電子記簿或便攜式計算機所組成的野外數據采集系統,記錄的數據可職直接傳輸至計算機,通過人機交互處理生成圖形數據文件,可自動繪制房地產圖。
    6.4.2 主要技術指標與技術要求
    6.4.2.1 每個測站應輸入測站點點號和測站點坐標,儀器號,指標差,視準軸誤差,觀測日期,儀器高等參數。
    6.4.2.2 儀器對中偏差不超過±3mm;儀器高、覘點高取至厘米;加、乘常數改正不超過lcm時可不進行改正。
    6.4.2.3 以較遠點定向,以另一已知點作檢核,檢核較差不得超過±0.1m,數據采集結束后,應對起始方向進行檢查。
    6.4.2.4 觀測時,水平角和垂直角讀至1′,測距讀到lmm,最大距離一般不超過200m,施測困難地區可適當放寬,但距離超過lOOm時,水平角讀至0.1′。
    6.4.2.5 觀測棱鏡時,棱鏡氣泡應居中,如棱鏡中心不能直接安置于目標點的中心時,應作棱鏡偏心改正。
    6.4.2.6 野外作業過程中應繪制測量草圖,草圖上的點號和輸入記錄的點號應一一對應。
    6.4.3 作業代碼
    野外作業時可以使用自編的房地產要素代碼,代碼應以有利于對數據的編輯處理,且易為觀測人員記憶和減少野外作業的工作量。
    6.4.4 數據采集的軟件
    每日施測前,應對數據采集軟件進行測試;當日工作結束以后,應檢查錄入數據是否齊全和正確。
    6.4.5 圖形編輯
    將外業采集的圖形數據在計算機屏幕上進行編輯修改和檢查,形成圖形文件。
    生成繪圖文件,通過數控繪圖儀可自動繪制房地產圖。
    6.4.6 測繪精度
    全野外數據的采集精度應符合3.2.3,3.2.4,3.2.5的要求。
    6.5 測量草圖
    6.5.1 測量草圖的作用
    測量草圖是地塊、建筑物、位置關系和房地調查的實地記錄。是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產登記表的原始依據。在進行房地產測量時應根據項目的內容用鉛筆繪制測量草圖。
    測量草圖包括房屋用地測量草圖和房屋測量草圖。
    6.5.2房屋用地測量草圖的內容
    a)平面控制網點及點號。
    b)界址點、房角點相應的數據。
    c)墻體的歸屬。
    d)房屋產別、房屋建筑結構、房屋層數。
    e)房屋用地用途類別。
    f)丘(地)號。
    g)道路及水域。
    h)有關地理名稱,門牌號。
    i)觀測手簿中所有未記錄的測定參數。
    j)測量草圖符號的必要說明。
    k)指北方向線。
    1)測量日期,作業員簽名。
    6.5.3 房屋測量草圖內容及要求
    a)房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制。
    b)房屋外墻及分隔墻均繪單實線。
    c)圖紙上應注明房產區號、房產分區號、丘(地)號、幢號、層次及房屋座落,并加繪指北方向線。
    d)住宅樓單元號、室號、注記實際開門處。
    e)逐間實量、注記室內凈空邊長(以內墻面為準)、墻體厚度,數字取至厘米。
    f)室內墻體凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風道等均應表示。
    g)凡有固定設備的附屬用房如廚房、廁所、衛生間、電梯樓梯等均須實量邊長,并加必要的注記。
    h)遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖。
    i)房屋外廊的全長與室內分段丈量之和(含墻身厚度)的較差在限差內時,應以房屋外廊數據為準,分段丈量的數據按比例配賦。超差須進行復量。
    6.5.4 測量草圖的圖紙規格
    草圖用紙可用787mm×l092mm的1/8、1/16、1/32規格的圖紙。
    6.5.5 測量草圖的比例尺
    測量草圖選擇合適的概略比例尺,使其內容清晰易讀。在內容較集中的地方可繪制局部圖。
    6.5.6 測量草圖的繪制要求
    測量草圖應在實地繪制,測量的原始數據不得涂改擦拭。漢字字頭一律向北、數字字頭向北或向西。
    6.5.7 測量草圖圖式
    測量草圖的圖式符號參照GB/T17986.2執行。

    8 房產面積測算
    8.1 一般規定
    8.1.1 房產面積測算的內容
    面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算 兩類,其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。
    8.1.2 房屋的建筑面積
    房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
    8.1.3 房屋的使用面積
    房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平投影計算。
    8.1.4 房屋的產權面積
    房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
    8.1.5 房屋的共有建筑面積
    房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。
    8.1.6 面積測算的要求
    各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規定的限差以內,取中數作為最后結果。
    量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位,取 0.01 m2。
    8.2 房屋建筑面積測算的有關規定
    8.2.1 計算全部建筑面積的范圍
    a)永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
    b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。
    c)穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20m以上的,按其水平投影面積計算。
    d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
    e)房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。
    f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
    g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。
    h)與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
    i)房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。
    j)地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。
    k)有柱或有圍護結構的門廊、門斗,按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
    1)玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。
    m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
    n)依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。
    o)有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建筑面積。
    8.2.2計算一半建筑面積的范圍
    a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
    b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。
    c)未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
    d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
    e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。
    8.2.3不計算建筑面積的范圍
    a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
    b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
    c)房屋之間無上蓋的架空通廊。
    d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
    e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
    f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
    g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
    h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
    i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
    j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
    8.3用地面積測算
    8.3.1用土地面積測算的范圍
    用地面積以丘為單位進行測算,包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算,各項地類面積的測算。
    8.3.2下列土地不計人用地面積:
    a)無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。
    b)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。
    c)公共使用的河灘、水溝、排污溝。
    d)已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍,經規劃部門核定需要作市政建設的用地。
    e)其他按規定不計人用地的面積。
    8.3.3用地面積測算的方法
    用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。
    8.4.面積測算的方法與精度要求
    8.4.1坐標解析法
    a)根據界址點坐標成果表上數據,按下式計算面積。
    
    8.4.2 實地量距法
    a)規則圖形,可根據實地丈量的邊長直接計算面積;不規則圖形,將其分割成簡單的幾何圖形,然后分別計算面積。
    b)面積誤差按3.2.6規定計算,其精度等級的使用范圍,由各城市的房地產行政主管部門根據當地的實際情況決定。
    8.4.3 圖解法
    圖上量算面積,可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上
    面積測算均應獨立進行兩次。
    兩次量算面積較差不得超過下式規定:
    
    式中:△S——兩次量算面積較差,平方米;
    S——所量算面積,平方米;
    M——圖的比例尺分母。
    使用圖解法量算面積時,圖形面積不應小于5em2。圖上量距應量至0.2mm。

    (附錄B) 成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤
    B1 成套房屋建筑面積的測算
    B1.1 成套房屋的建筑面積
    成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。
    B1.2 套內房屋使用面積
    套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:
    a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
    b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
    c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。
    d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。
    B1.3 套內墻體面積
    套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。
    B1.4 套內陽臺建筑面積
    套內陽臺建筑面積按8.2的規定計算。
    套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
    B2 共有共用面積的處理和分攤公式
    B2.1 共有共用面積的內容
    共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。
    B2.2 共有共用面積的處理原則
    a) 產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行。
    b) 無產權分割文件或協議的,可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。
    B2.3 共有共用面積按比例分攤的計算公式
    按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤,按下式計算:
    δSi=K·Si
    K=(∑δSi)/∑Si
    式中:K 為面積的分攤系數;
    Si ─為各單元參加分攤的建筑面積,平方米;
    δSi一為各單元參加分攤所得的分攤面積,平方米;
 ∑δSi—為需要分攤的分攤面積總和,平方米;
    ∑Si—為參加分攤的各單元建筑面積總和,平方米。
   B3 共有建筑面積的分攤
    B3.1 共有建筑面積的內容
    共有建筑面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
    共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻 (包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
    獨立使用的地下室,車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計人共有建筑面積。
    B3.2 共有建筑面積的計算方法
    整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積,即為整幢建筑物的共有建筑面積。
    B3.3 共有建筑面積的分攤方法
    a)住宅樓共有建筑面積的分攤方法
    住宅樓以幢為單元,依照B2的方法和計算公式,根據各套房屋的套內建筑面積,求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。
    b)商住樓共有建筑面積的分攤方法
    首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分,即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。
    住宅部分:將分攤得到的幢共有建筑面積,加上住宅部分本身的共有建筑面積,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。
    商業部分:將分攤得到的幢共有建筑面積,加上本身的共有建筑面積,按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層,作為各層共有建筑面積的一部分,加至各層的共有建筑面積中,得到各層總的共有建筑面積,然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套,求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。
    c)多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的
    分攤計算方法進行分攤。
 
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