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承租人的同住人利益保護糾紛的處理
    加強對合同同住人保護的必要性,這是根據誠實信用原則以及租賃合同性質而產生的。保護承租人的同住人是租賃合同的一項附隨義務。對承租人的同住人的保護義務涉及附保護第三人作用合同制度。附保護第三人作用合同制度為德國判例法所首創,至《美國統一商法典》而發展完善,《美國統一商法典》中第2-318條所規定的利益第三人擔保責任堪稱附保護第三人作用合同的典范。該規定由于較好地貫徹了民法的誠實信用原則,同時又合理地保護了第三人的利益,備受各國重視。
 
  附保護第三人作用合同,是指特定合同一經成立,不僅在合同當事人雙方間產生權利義務關系,同時,債務人對于與債權人具有特殊關系的第三人,也應負有照顧、保護、通知等義務,債務人違反此項義務時,就該對特定范圍的人所遭受的損害,也應依照合同法的原則,負賠償責任。附隨義務主要目的,在于加強保護與債權人具有特殊關系的第三人的利益。依照誠實信用原則以及合同的目的,合同上的注意、保護義務,不僅對合同相對人存在,而且也應延伸擴張到與相對人有特定關系的第三人。即合同上的保護、注意義務,原則上應延伸到因與債權人的關系而與債務人的給付發生接觸,而債權人對其負有照顧及保護的人。房屋租賃合同中,與承租人共同居住的人(即同住人)并不是合同的當事人,出租人對其不負有給付義務,僅負有一定的注意及保護義務,該同住人除債務人違反此項義務(附隨義務)時得依合同原則請求賠償外,并無合同上的給付請求權。出租人對同住人基于合同承擔損害賠償責任的原因,首先,出租人應能認識到合同相對人對同住人的安全具有如同對自己安全一樣的信賴。日常生活中,同住人與承租人具有十分密切的特殊關系,債務人基于合同對債權人負有注意、保護等附隨義務時,顯然應當注意到同住人的存在。出租人對與承租人關系密切的同住人,自然也應當負注意、保護等附隨義務,出租人違反合同義務,不僅會給承租人造成損害,而且會及于同住人。其次,基于合同之訴提起損害賠償,更有利于對同住人利益的保護,僅依侵權之訴起訴,對同住人保護不夠周全。選擇合同之訴,還是侵權之訴,對當事人具有不同意義。具體體現在:
  1.歸責原則不同。違約責任適用嚴格責任,不論合同當事人是否具有故意或過失,只要當事人未按約履行義務,而且不具有有效的抗辯事由,就必須承擔違約責任;而侵權責任在各國法律中通常是以過錯責任為歸責的一般原則的,我國基本上采納了這種做法。
  2.舉證責任不同。在合同責任中,承租人對租賃合同不履行的歸責事由,不負舉證責任,而出租人必須證明其沒有過錯,否則,將推定他有過錯而承擔責任;在侵權責任中,被害人對加害人的過失、故意,應負舉證責任。“舉證之所在,敗訴之所在”。因此,舉證責任的不同,直接關系到當事人的利益。
  3.訴訟時效期間不同。大多數國家的民法典對合同之訴和侵權之訴規定了不同的時效期間,在我國則原則上是一致的,但《民法通則》第一百三十六條對于人身損害的侵權請求權,采取一年的短期時效,因此,對于同住人而言,選擇合同之訴,更為有利。在加害于承租人或同住人的情況下法律只允許同住人提起侵權之訴,那么對同住人的保護是不周全的,甚至會造成不合理的結果。由此可見,將承租人的同住人,納入《合同法》保護范圍實有必要。現有法律、法規均提到承租人的共同居住人,而沒有確定其范圍。對于“同住人”的界定,實務界很不統一。同住人其實質就是受契約保護的“第三人”。依德國學者拉倫茲的見解,其范圍應限于因與債權人具有特殊利害關系而債務人的給付亦對之發生關聯之人。換言之,其范圍應限于因債務人之給付受影響,而債權人對其禍福基于親屬、勞工、雇傭、租賃等具有人格法上性質的關系,對其負有保護、照顧義務的人。如債權人的妻兒、同住人、客人、受雇人。我們認為,應當嚴格把握同住人的范圍,以免對出租人要求過于苛刻,使其承受過重的負擔。

  根據我國《合同法》第二百三十四條的規定,承租人生前的同住人有權承受承租權。承租人在租賃期死亡,其生前的同住人享有因租賃合同而產生的權利,同時要履行原合同的義務。同住人繼承租賃權后,其享有的權利與承租人無異,承擔的義務亦同。此類房屋租賃糾紛主要發生在同住人承受租賃權的過程中,即出租人侵害同住人的租賃權。如何認定出租人侵害同住人的租賃權?我們認為,只要有以下幾種情形就可以認定出租人侵害同住人的租賃權:(1)承租人死后,出租人不經通知承租人的同住人堅持收回或者另租他人的;(2)無視承租人的同住人繼續承租原房屋的請求,堅持收回或者另租他人的。

時間:2009年6月11日10:33 點擊:
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