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武漢市商品房包租糾紛如何處理
      在商品房交易日益頻繁的今天,開發商為在市場競爭中獲取更多的客戶,往往承諾在簽訂商品房銷售合同的同時與業主簽訂該房屋的包租協議。包租協議,又稱回租或反租協議,是指業主購買產權后又以一定的租金標準將房產再租給開發商使用,開發商向業主支付租金的協議。然而商品房銷售以后包租的糾紛時有發生,開發商往往在交房時因不能兌現支付租金的允諾就以售房時簽訂的房屋租賃協議即包租協議違法為由而要求解除包租協議,拒不支付租金。那么,開發商在銷售商品房時與購房業主簽訂的包租協議究竟有無法律效力呢?其說不一。以下根據相關法律規定和在律師業務中的司法實踐談點粗淺看法,與大家交流,以期拋磚引玉。
      一、開發商與業主所簽訂的房屋租賃協議實為保租或包租協議是合法有效的。
      1、該房屋租賃協議與一般房屋租賃協議不同,是在開發商銷售商品房時允諾包租的情況下與商品房買賣合同同時簽訂的,事實上是商品房買賣包租協議,又屬商品房買賣合同的包租條款或商品房買賣合同的一部份,它是簽訂商品房買賣合同同時業主與開發商之間達成交房后包租一年,并在交房時預付全部租金的協議。作為商品房買賣包租協議或者說商品房買賣合同的一部份,與單獨的一般房屋租賃合同有著本質的不同。
      2、該房屋租賃協議實為商品房售后包租協議是商品房買賣雙方即業主與開發商之間的真實意思表示,沒有任何一方是受強迫,并且開發商對其意思表示在售房時還廣為宣傳。根合同意思自治原則,包租協議是合法有效的。有關我國的法律、行政法規的強制性規定和《合同法》第五十二條規定的其他任何無效情形,包租協議也并未違反,由于售后包租畢竟是一種市場行為,是通過承諾或包租協議形成的一種民事權利義務關系,所以目前為止,對此簽訂售房合同時約定交房后包租的情況,沒有任何國家法律和國務院行政法規包括《中華人民共和國房地產管理法》作出過強制性禁止規定,因此不存在違反法律和行政法規的強制性規定的情況,至于其他無效情形更不存在。
      二、包租協議不能以部門規章或地方法規為依據而認定無效。
      開發商往往在交房時因不能兌現支付包租協議中約定的租金而辨稱,售后包租違反《商品房銷售管理辦法》以及房屋租賃的法律法規而無效。但首先,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第四條規定:“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會會制定法律和國務院制定行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據”。《商品房銷售管理辦法》根據《立法法》規定僅屬部門規章,而且它只是規定對未竣工的房屋禁止以售后包租的方式進行銷售,并沒有規定對售后交付的房屋禁止售后包租,因此不能以該規章為依據認定本案售房后包租協議無效。其次,因《中華人民共和國房地產管理法》對售后包租沒有禁止性規定,《武漢市房屋租管理辦法》也僅屬地方性部門規章,同樣不能以此作為依據認定包租協議無效。
      三、《中華人民共和國房地產管理法》與《武漢市房屋租賃管理辦法》關于房屋出租條件的規定并不影響業主與開發商包租協議的有效成立和實現。
      上述法律法規規定的房屋出租條件主要指出租人應當是出租房屋的所有人或者說具有出租房屋的所有權證,以防因出租人對出租房無所有權而損害以至不能實現承租人的承租權利。作為包租協議出租方的業主,雖然在協議簽訂時沒有拿到產權證,但售后包租是業主將在開發商處所買的房屋反過來租給作為售房人的開發商,開發商作為承租人不可能因業主沒有產權證而拿不到房屋,同時,包租協議是約定在交房后進行包租,開發商出售的房屋能夠交房時,就應該能夠幫助業主辦理房屋產權證,并且這也是開發商應進的義務。可見,售后包租協議的出租方開始即使沒有拿到產權證也不影響承租權利的實現甚至對其不會有任何損害。因此,《中華人民共和國房地產管理法》與《武漢市房屋租賃管理辦法》關于房屋出租條件的規定并不影響業主開發商包租協議的有效成立和實現。
      四、房屋售后包租協議同時也構成開發商的售房要約,屬商品房買賣合同內容而應當履行。
      首先,房屋售后包租,是開發商在銷售商品房時的在商品房認購書、銷售廣告和宣傳等資料上的“說明和允諾”。其次,該“說明和承諾”不僅在上述資料上具體確定,而且具體明確地載入在與商品房買賣合同同時簽訂的附加合同即包租協議上。其三,該說明和允諾促使了業主接受商品房價格和簽訂商品房買賣合同,這在簽訂包租協議的同時簽訂的商品房買賣合同就足以說明。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“廣告和宣傳為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任”。因此,售后包租的允諾,應視為商品房買賣合同的內容而不能違反。
      五、開發商以售后包租的方式銷售商品房如涉嫌違反行政規章和地方部門規章即前述《商品房銷售管理辦法》和《武漢市房屋租賃管理辦法》的情況,理應受到應有的行政處罰,但并不因此可以免除售后包租協議中應當承擔的民事義務。
      違法受罰,任何人都不能從自己違法行為中獲利,這是一個最基本的公平正義立法原則,開發商用售后包租方式進行銷售,如違反上述行政規章,是應按上述規章規定受到行政處罰,但開發商違反行政規章并不等于業主與開發商簽訂的民事合同即包租協議違反了民事法律規定尤其是強制性規定,在業主與開發商簽訂的包租協議沒有違反民事法律規定尤其是強制性規定的情況下,開發商就還應當承擔包租協議所約定的民事義務,否則開發商將因主張違反行政規章也可以說違法而獲取免除民事義務的利益,這是有勃于公平正義的基本法律原則的。因此對本案開發商除其應受的行政處罰外,絕不能免除其應承擔的民事義務。
      綜上,開發商對售后包租所作的“說明和允諾”構成商品房買賣的要約,屬于商品房買賣合同內容的一部份,業主與開發商根據“說明和允諾”所簽訂房屋租賃協議既是雙方真實意思表示,又不違反任何法律、行政法規的規定,是合法有效的,不能以部門規章為依據認定為無效,不能因開發商方主張其違反行政部門規章而免除其應承擔的民事義務,這才能體現法律的公平正義,以維護當事人的合法權益。
 
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時間:2013年10月18日10:6 點擊:
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